Ako vybrať stavebný pozemok?
Innovation plan partner
Späť na blogV tomto článku sa budeme venovať azda najdôležitejšiemu rozhodnutiu, ktoré Vás čaká – a to výberu stavebného pozemku.
So základným umiestnením pozemku Vám ako architekti poradiť nevieme – a ani nemôžeme. Každý predsa uprednostní iné výhody – niekto dobrú dopravnú dostupnosť k svojmu zamestnaniu, niekto pohodu malej obce, pre ďalšieho je rozhodujúci napríklad aj „srdcový vzťah“ k lokalite, ktorá má na prvý pohľad samé nevýhody. Je teda na Vás, čo budete v najbližších rokoch, prípadne aj desaťročiach potrebovať, a ktoré nevýhody dokážete akceptovať. Pokúsime sa skôr objasniť jednotlivé aspekty, ktoré môžu ovplyvniť realizovateľnosť stavby na danom pozemku, náklady na výstavbu budúceho domu, prípadne aj výdavky počas jeho prevádzky.
Územný plán
Pred kúpou pozemku Vám odporúčame dôkladne preštudovať požiadavky územného plánu. Územný plán je pre každú obec (prípadne zónu) prístupný na stavebnom úrade, prípadne aj na internetových stránkach obce. Z tohto dokumentu vyplýva, do akého celku patrí Vami vyhliadnutá parcela, a aké sú pre tento celok stanovené požiadavky a regulatívy.
Ide najmä o funkčné využitie územia (napr. v niektorých častiach obcí a miest nie je možné realizovať nové rodinné domy, keďže majú určené iné využitie), najvyššiu dovolenú podlažnosť, index zastavanosti, polohu uličnej čiary, a podobne.
Bezprostredné okolie
Zvážiť treba najrôznejšie nepriaznivé vplyvy umiestnené v blízkosti pozemku – blízkosť vodných tokov (nebezpečenstvo povodní), smetísk (znečistenie a škodcovia), frekventovaných ciest, križovatiek a železničných tratí (hluk), vysokých budov (tienenie), prípadne aj aktivity susedov, ktoré by Vás mohli v budúcnosti obťažovať (napr. autoservis alebo ľahká výroba vo dvore Vašich budúcich susedov).
Z územného plánu je možné vyčítať, s akým využitím okolia sa v blízkej budúcnosti počíta – či sa neďaleko pozemku neuvažuje s vedením nového dopravného koridoru, prípadne či sa nebude zahusťovať existujúca výstavba.
Ochranné pásma a iné obmedzenia
Ďalej je potrebné zistiť, či sa pozemok nenachádza v niektorom z existujúcich ochranných pásiem, ktoré môžu nakoniec zmariť akúkoľvek výstavbu na pozemku, prípadne v niektorej jeho časti. Ide najmä o ochranné pásmo ciest, železničných dráh, verejného vodovodu a verejnej kanalizácie, vonkajšieho nadzemného/podzemného elektrického vedenia, plynárenských zariadení, energetických zariadení, pohrebísk, vodných stavieb, lesa, atď.
Ochranné pásma sa podľa druhu pohybujú od niekoľkých metrov (napr. vzdialenosť stavby od krajného vodiča zaveseného elektrického káblového vedenia do 35 kV najmenej 1 m) po desiatky až stovky metrov (napr. vzdialenosť stavby od diaľnice alebo rýchlostnej komunikácie najmenej 100 m).
Samozrejme, niektoré vedenia je možné pred výstavbou preložiť. Jedná sa napríklad o prípad, keď pozemkom prebieha kanalizačné potrubie, ktoré zasahuje do priestoru budúcej stavby. Hoci to nie je nemožné, prekládky jestvujúcich inžinierskych sietí sú zbytočne zložitým problémom, navyše niekedy aj s neistým výsledkom (správca nemusí súhlasiť so zásahom do jestvujúcej siete).
Ďalšie problémy s výstavbou môžu nastať, ak je na pozemku vydaná stavebná uzávera (napr. ide o poddolované územie alebo miesto pripravovaných investícii).
Takisto si musíte zistiť, či sa pozemok nenachádza v extraviláne (mimo zastavaného územia obce). Ten je možné zastavať len vtedy, ak je to dovolené v územnom pláne – prípadne treba požiadať o zmenu územného plánu, čo je však časovo náročná úloha s neistým výsledkom. Ak je súčasne pozemok na poľnohospodárskej pôde, bude ho potrebné vyňať z poľnohospodárskeho pôdneho fondu a v určených prípadoch aj zaplatiť poplatok.
Dôležité je prezrieť si aj list vlastníctva (napríklad na stránke https://zbgis.skgeodesy.sk ) a dať si pozor na informáciu, či nehnuteľnosť nie je zaťažená vecným bremenom (napr. právo prechodu suseda cez pozemok, umiestnenie stožiara verejného osvetlenia, prechod vodovodného potrubia cez pozemok, a podobne), a či nie sú na parcele nevysporiadané vlastnícke vzťahy, prebiehajúce dedičské konania, prípadne iné problémy, ktoré by boli v budúcnosti ťažko riešiteľné.
Veľkosť, tvar a orientácia pozemku
Pre štandardné, samostatne stojace rodinné domy, sa odporúča plocha pozemku najmenej 600-800 m2, s ideálnym pomerom strán 3:2, pričom šírka by mala byť aspoň 14-16 m. Pri menších alebo užších pozemkoch môže byť zložitejšie (hoci nie nemožné) vytvoriť optimálne dispozičné riešenie, najmä ak by sa malo jednať o bungalov. Pri dvojdomoch, resp. radových alebo átriových domoch, je možné uvažovať aj s menšou plochou pozemku (od 300-400 m2).
Ideálnym pozemkom pre výstavbu je rovinatá parcela, kde má investor aj architekt prakticky voľné ruky v umiestnení domu a v jeho návrhu. Ideálne orientovaný dom má obytnú časť s terasou umiestnenú na južnej až juhozápadnej strane, detské izby na južnej strane, spálňu na východnej strane, kuchyňu, kúpeľňu a ďalšie pomocné priestory na severozápadnej až severovýchodnej strane.
Z toho vyplýva aj najvhodnejšie umiestnenie stavby vzhľadom na prístupovú komunikáciu. Ak sa na pozemok vstupuje zo severnej strany, je umožnený priamy vstup do pomocných priestorov domu a južná fasáda s obytnými miestnosťami sa môže nerušene otvárať do časti so záhradou.
Pozemok, ktorý nespĺňa všetky tieto parametre, je takisto využiteľný, ale vyžaduje si starostlivý návrh dispozičného riešenia a osadenia stavby na parcele. Stavba môže byť v takom prípade finančne náročnejšia (napr. zložitejšie zakladanie domu vo svahovitom teréne), nakoniec však môže vzniknúť netradičné a architektonicky zaujímavé riešenie.
Staré stavby
Je možné, že na pozemku už stoja existujúce stavby – v tom prípade je v prvom rade potrebné získať povolenie na odstránenie stavby. Ak je však pôvodný dom v relatívne dobrom stave (hlavne jeho nosné konštrukcie), je vhodné v spolupráci s architektom uvažovať aj nad komplikovanejším, ale zaujímavým riešením, kedy sa pôvodná stavba ponechá a zapracuje sa do architektúry nového domu.
Osadenie rodinného domu
Rodinný dom nemôže byť na pozemku osadený ľubovoľne. Vždy treba rešpektovať platné právne predpisy (vyhlášku č. 532/2002 Z. z.), ako aj územný plán, v ktorom môžu byť odstupy od susedných stavieb ďalej upravené. Odstupy sa určujú od vonkajšieho povrchu obvodových stien. Vystupujúce konštrukcie sa zohľadňujú, len ak vystupujú viac ako 1,5 m pred úroveň obvodovej steny.
Na základe vyhlášky č. 532/2002 Z. z. musí byť vzdialenosť rodinného domu od hraníc parciel najmenej 2 m. Vzájomná vzdialenosť medzi domami nesmie byť menšia ako 7 m. Túto hodnotu možno v stiesnených podmienkach zmenšiť až na 4 m – to však iba v prípade, že v protiľahlých stenách nie sú umiestnené okná do obytných miestností. Priečelie domu, v ktorom sú okná do obytných miestností, musí byť od priľahlej komunikácie vzdialené najmenej 3 m.
Najmenšiu dovolenú vzdialenosť rodinných domov môžu ovplyvniť aj požiadavky požiarnej bezpečnosti. Odstupové vzdialenosti sa vždy posúdia v samostatnom projekte, pričom ak sú stavby príliš blízko seba, môžu vzniknúť ďalšie požiadavky na stavebné riešenie domu (napr. bude potrebné niektoré steny zatepliť nehorľavou minerálnou vlnou namiesto horľavého polystyrénu, v blízkosti susednej stavby nebudeme môcť navrhnúť okno, a pod.).
Možnosť napojenia na inžinierske siete
Jednou z najdôležitejších vlastností pozemku je dostupnosť inžinierskych sietí. Bez elektrickej prípojky sa nezaobídete; verejný vodovod a kanalizáciu však v najhoršom prípade nahradíte vlastnou studňou a žumpou, prípadne čističkou odpadových vôd. ČOV však vyžaduje náročnejší proces vybavovania a v niektorých lokalitách nemusia úrady s takýmto riešením vôbec súhlasiť.
Ak nie je v blízkosti pozemku vybudovaný verejný plynovod, bude potrebné navrhnúť iný spôsob vykurovania, čo však pri dnešných širokých možnostiach nie je problém – a po konzultácii s projektantom si môžete zvoliť elektrické vykurovanie, automatické štiepkové alebo peletové pece, solárny systém, prípadne moderné tepelné čerpadlá. Netreba zabudnúť ani na pripojenie k internetu a TV a zistiť si, či je v danej lokalite k dispozícii kvalitná optická sieť.
Samozrejme, aby Vám jednotliví správcovia sietí schválili možnosť pripojenia, musia mať uvedené siete dostatočnú kapacitu.
Dopravné riešenie, napojenie na verejnú komunikáciu
Ku každej stavbe musí na základe noriem prislúchať určitý počet parkovacích miest. Pre bežné rodinné domy sa odporúčajú aspoň 2 parkovacie miesta, pričom jedno býva často riešené ako voľná plocha pred garážou využiteľná na odstavenie auta.
Ak vedie prístup k pozemku iba cez inú susednú parcelu, zistite si, ako je táto skutočnosť právne doriešená – či ide spoluvlastníctvo prístupovej parcely, alebo o vecné bremeno zapísané v liste vlastníctva majiteľa priechodného pozemku.
V prípade, že sa pozemok priamo napája na dôležitejšiu komunikáciu (napr. na cestu II. triedy vedúcu cez obec), môže Vám situáciu skomplikovať dopravný inšpektorát, ktorý môže vyžadovať aj projekt od dopravného inžiniera. V takomto projekte sa riešia napríklad rozhľadové pomery z navrhovaného vjazdu, alebo v zložitejších prípadoch aj dopravné značenie.
Geológia
Zloženie základovej zeminy je dôležitým parametrom, ktorý môže ovplyvniť výstavbu na pozemku a výslednú cenu stavby. Ak sú základové pomery zložitejšie (ílovité zeminy, navážky, zosuvné pásma), pravdepodobne bude potrebné osadenie domu na mohutnejších základových konštrukciách. Príliš vysoká hladina spodnej vody môže zase výrazne predražiť realizáciu suterénu.
Preto je vhodné informovať sa o geologických pomeroch ešte pred kúpou pozemku – či už na stavebnom úrade, alebo priamo od susedov. Tí si možno dali pri výstavbe domov vypracovať geologický prieskum, ktorý by ste mohli využiť (na pozemku o pár metrov ďalej sa totiž nepredpokladá výrazne iná skladba podložia).
Záver
Najdôležitejšia rada pri výbere pozemku je úplne jednoduchá: neunáhliť sa. Pri celoživotnej investícii je výhodnejšie niekoľko týždňov zbierať informácie a porovnávať, ako kúpiť pozemok, ktorý bude v konečnom dôsledku nepoužiteľný na výstavbu Vášho vysnívaného domu.
A čo ak už pozemok máte? V takom prípade Vám zostáva jedine naplno využiť všetky možnosti, ktoré ponúka. Aj tie, ktoré možno na prvý pohľad nevidíte. Navrhnúť ideálny dom a správne ho osadiť do existujúceho pozemku Vám pomôžu napríklad aj naši architekti a projektanti.
Že sa dá kúzliť aj s pozemkom, ktorý pri prvom zoznámení pôsobí ako nezastavateľný, sa môžete presvedčiť na jednej z našich zaujímavých štúdii.